欄目：深圳保障房 人氣：0 日期：2022-12-10
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（昨日，一大批城市取消落戶限制、放寬落戶，影響深圳最大的是學位房）
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來源：買房之前、米宅珠三角4月8日，國家發(fā)展改革委官網發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》的通知。通知指出，要繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎上，城區(qū)常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市，要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。城市政府要探索采取差別化精準化落戶政策，積極推進建檔立卡農村貧困人口落戶。允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。壓實地方政府主體責任，強化督促和監(jiān)測評估。
大部分媒體都聚焦“100萬至300萬人城市全面取消落戶限制”，對人口過千萬的特大城市似乎沒關系。但細細研讀，卻發(fā)現對深圳這樣的一線城市影響巨大，并且將影響到每個人的生活和錢袋，不可不察。
1、高價買學區(qū)房上名校的邏輯要變了
北上廣深這樣的特大城市，對落戶有一定限制，最大的顧慮是公共資源跟不上，特別是緊缺的名校和大醫(yī)院。但本次政策對特大城市，提出了用“社保繳納年限和居住年限分數”作為主要積分項目。在深圳，入戶條件已經很松，大學生都能積分入戶。但孩子上學，尤其是上名校則十分困難。
現行的積分原則是，在學區(qū)內買房都可以確保入學，租房積分低的上不了好學校。按照新政策精神，社保繳納年限+居住年限為主要積分項。注意！對于“居住年限”來說，買房和租房是一樣的，只要住的時間夠長，不買房也一樣！這將會導致：
（1）高價買學位房上名校，將退出歷史舞臺，學位房高溢價將回落。因為只要在一個房子租他的十年八年，積分一定會超過那些買房子才兩三年的。所以，趕緊去名校旁邊租房，跟房東搞好關系......
?。?）名校周邊的房租上漲。你住得越長，且有小孩入學、升學傾向的，房東可能會索取高價！中國的房東最聰明，這很可能會成為現實。
不過，這個文件僅僅是總體要求，深圳如何落實？何時落實？還不好說。但一定會成為現實，早晚的事兒！
【文件原文】在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎上，城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。
2、積分就是你在大城市的通行證，每個大城市的人都得像小學生一樣博分數
就像上一條分析的那樣，交社保年限和在一座城市或一個固定地址的房產居住年限，將構成你的主要積分。而這個積分，決定了你在深圳上學、看病、落戶、買安居房、考公務員等等事項。
凡是緊張的資源，都得靠積分多少搶奪?？纯矗窈笪覀兌际切W生了，年年考試增加積分。這相當于，取消了戶籍的或降低了戶籍的重要性，但用積分來代替。否則，那些緊俏的資源怎么分？
這個政策會讓大家緊張起來，像考試的學生那樣。但絕對是一善政——實現貧富同權，公平享有城市稀缺資源。以前，有房產的積分多，現在是租售同權，窮人、富人的孩子可以上同一所名校。也許，有些矯情的富人，就下決心去上國際學校了。
【文件原文】見上文。文件還提出：允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。
3、深圳人口繼續(xù)大增
2018年，深圳人口增加50萬，新增人口據全國各城市之首，而北京外來人口減少30萬。這得益于深圳經濟和氣候的吸引力，以及寬松的落戶條件。
但是，連續(xù)三、四年人口增加四五十萬，常住人口超過2000萬的深圳有點吃不消了。已經有聲音表示，深圳應該適度限制人口增速，提高落戶門檻。
但本次政策規(guī)定，深圳這樣的特大城市要“大幅增加落戶規(guī)模”。所以，地方的想法總不能與中央不一致吧。因此，即使面對武漢、西安、杭州、南京等城市的“搶人大戰(zhàn)”，深圳人口將繼續(xù)大增。唯一能夠減緩深圳人口大增的外部因素，可能是京滬落戶政策的大幅放寬。但這種可能性有多大呢？
【文件原文】超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模。
4、城中村租房將受更多保護
上個月，深圳出臺“保衛(wèi)城中村”的規(guī)劃，城中村不再舊改，其租賃房納入保障房體系，相當于正式承認了40年來農民房實際上承擔著的深圳廉租房的地位。
文件提出，“利用集體建設用地建設租賃住房試點”，正是對深圳“保衛(wèi)城中村”理念的支持。同時，文件要求發(fā)展嬰幼兒照護服務機構，以此來看，早教機構要蓬勃發(fā)展了，特別是政府把幼兒園公立化、普惠化之后。
【文件原文】持續(xù)深化利用集體建設用地建設租賃住房試點，擴大公租房和住房公積金制度向常住人口覆蓋范圍。合理發(fā)展城鎮(zhèn)嬰幼兒照護服務機構，充分考慮嬰幼兒隨遷子女的照護服務需求。打通各地區(qū)各部門數據壁壘，提高公共服務供給便利性；城市政府要努力改善城鄉(xiāng)結合部、城中村等農村貧困人口居住相對集中地區(qū)的配套設施。
5、深圳人口真相揭秘
一直以來，市長和市民都搞不清楚深圳到底有多少人。深圳市統(tǒng)計局說，深圳常住人口1400萬人，而公安局則透露，深圳實際管轄人口早已突破2000萬人，專家預計深圳有2200萬人。經濟學家樊綱曾放言，深圳人口規(guī)模未來將達3000萬人。
建市40年的深圳，一直弄不清楚到底有多少人，所以教育、醫(yī)療等資源嚴重缺失。國家發(fā)改委似乎意識到，深圳等一些城市在統(tǒng)計人口上的問題，因此指出要改進城市人口統(tǒng)計工作。深圳市統(tǒng)計局確實該與時俱進了！
【文件原文】改進城市人口統(tǒng)計工作，逐年統(tǒng)計發(fā)布各城市的行政區(qū)常住人口及戶籍人口、行政區(qū)城鎮(zhèn)戶籍人口、城區(qū)戶籍人口數據，開展各城市的行政區(qū)城鎮(zhèn)常住人口、城區(qū)常住人口統(tǒng)計前期工作。
6、允許換地、稅收分享！深莞惠融合升級
支持推進都市圈一體化。對于深圳來說，與鄰居東莞、惠州乃至中山的融合，得到大力支持。一是支持產業(yè)轉移，可以用稅收分享的方式。早有這個政策，深圳就不必對華為重要業(yè)務搬遷到東莞耿耿于懷了。
二是支持土地合作。深汕合作區(qū)已捷足先登，預計未來會有更多的土地合作區(qū)。按照文件中“允許都市圈內城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨地區(qū)調劑”政策，深圳可以和東莞、惠州換一塊地。打個比方，深圳在前海給惠州一棟樓，惠州給深圳1千畝地用于建設保障房，或許不是夢。
【文件原文】加快推進都市圈交通基礎設施一體化規(guī)劃建設。支持建設一體化發(fā)展和承接產業(yè)轉移示范區(qū)。推動構建都市圈互利共贏的稅收分享機制和征管協(xié)調機制。鼓勵社會資本參與都市圈建設與運營。在符合土地用途管制前提下，允許都市圈內城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨地區(qū)調劑。
7、深莞惠房地產調控政策可能要一體化，支持深圳人到東莞惠州買房
2017年前，深圳人在東莞、惠州買的房子，比在深圳買的還多！因為深圳房價太高，城市地域又小，外溢效應越來越大。這種異地買房是有很大的合理性的。
但是，一刀切的調控政策來了，深圳人到東莞買房被卡住了（要交社保），這不但不能緩解深圳商品房供應太少的困局，反而會加劇之。本次文件提出，要強化都市圈內城市房地產調控政策的協(xié)同。
這意味著，深莞惠三城之間買房，社?；フJ或取消異地限購政策可望成真。進而言之，深圳人到東莞、惠州或中山去買房，是個趨勢。以前政府想攔著，現在知道攔不住了，反而希望以此改善一線城市商品房供應短缺的難題。
【文件原文】健全都市圈商品房供應體系，強化城市間房地產市場調控政策協(xié)同。
8、大城市越搞越大，有些中小城市要減肥
70年來，中國的城市發(fā)展政策一直是“控制大城市規(guī)模，優(yōu)先發(fā)展中小城市”。但是，從世界城市發(fā)展規(guī)律來看，在城市化的過程中，人口一定是向大城市聚集的，大城市不但能夠提高效率，豐富人際關系和城市文化，也對地球生態(tài)更環(huán)保。
本次新規(guī)的一大進步，就是提出“收縮型中小城市”的概念，要求其減肥（瘦身強體）。而對超大特大城市來說，雖然說要防止無序蔓延，但又強調推動“一小時”交通圈，實際上是把特大城市變得更大了！
【文件原文】超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區(qū)非核心功能，推動產業(yè)和人口向一小時交通圈地區(qū)擴散。大城市要提高精細化管理水平，增強要素集聚、高端服務和科技創(chuàng)新能力，發(fā)揮規(guī)模效應和輻射帶動作用。中小城市發(fā)展要分類施策，都圈內和潛力型中小城市要提高產業(yè)支撐能力、公共服務品質，促進人口就地就近城鎮(zhèn)化；收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區(qū)集中；強化邊境城市穩(wěn)邊戍邊作用，推動公共資源傾斜性配置和對口支援；穩(wěn)步增設一批中小城市，落實非縣級政府駐地特大鎮(zhèn)設市。穩(wěn)妥有序調整城市市轄區(qū)規(guī)模和結構。
9、特色小鎮(zhèn)大撤退
文件提出，“淘汰錯用概念的行政建制鎮(zhèn)、濫用概念的虛假小鎮(zhèn)、缺失投資主體的虛擬小鎮(zhèn)?！苯K于意識到全國各地大建特建“小鎮(zhèn)”是對小鎮(zhèn)的傷害了。其實，沒必要打假，據說很多小鎮(zhèn)已經搞不下去了，很多開發(fā)商想用“小鎮(zhèn)”概念去圈地，后來發(fā)現此路不通，已經拍屁股走人了。
【文件原文】建立規(guī)范糾偏機制，逐年開展監(jiān)測評估，淘汰錯用概念的行政建制鎮(zhèn)、濫用概念的虛假小鎮(zhèn)、缺失投資主體的虛擬小鎮(zhèn)。組織制定特色小鎮(zhèn)標準體系，適時健全支持特色小鎮(zhèn)有序發(fā)展的體制機制和政策措施。全面開展特色小城鎮(zhèn)建設情況調查評估。
10、更多大醫(yī)院、名校要來深圳？
按照文件精神，將支持大城市知名醫(yī)院在中小城市設立分支機構。對深圳來說，可能弄反了。記得看過一個資料，深圳人均醫(yī)院床位數僅達到三線城市水平，比北上廣差很多。
所以，真正理解這個政策，在醫(yī)療和教育方面，應該把深圳當做需要支援的中小城市對待。不過，最近聽說深圳南山等地的醫(yī)院擴張過猛，床位大大增加，可能產生爭搶病人、過度醫(yī)療的問題，而大部分地方的醫(yī)院又遠遠不夠，產生了醫(yī)療資源不平衡的新問題。
總之，深圳醫(yī)療和教育的問題，不僅在數量不足，讓人放心的好醫(yī)院、好學校更加稀缺，急需援交！
【文件原文】調整優(yōu)化教育醫(yī)療資源布局，新設立和搬遷轉移職業(yè)院校原則上優(yōu)先布局在中小城市，將更多三級醫(yī)院布局在中小城市，支持大城市知名三級醫(yī)院在中小城市設立分支機構，支持大城市知名中小學對中小城市學校進行對口幫扶支教。
11、農地入市影響有多大？
文件提出，允許農村集體經營性建設用地入市。這對北京、上海等城市的影響比較大，因為它們都有大量的農地，一旦大量實施，將緩解大城市建設用地指標少的問題。但深圳已經“消滅”了農村，全境都是城市用地，似乎用不了這個政策。
不過，“允許異地調整入市”這個說法很厲害，意味著外地農村的土地用地指標有可能調劑到深圳來！類似重慶的地票一樣，把農村的用地建設指標騰出來，到城里換一塊地，農村建設用地得以復墾，城區(qū)則增加了用地指標。
【文件原文】按照國家統(tǒng)一部署，在符合空間規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許農村集體經營性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市。
以上解讀，僅供參考。準確全面理解中國新型城鎮(zhèn)化政策，請閱國家發(fā)改委網站發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》全文。
來源：買房之前
發(fā)改委放開落戶的背后，隱藏著一盤很大的棋！
4月8日，國家發(fā)改委網站發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》。
《任務》要求，繼續(xù)推動1億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展，加快推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展，實現常住人口和戶籍人口城鎮(zhèn)化率均提高1個百分點以上。
具體措施包括：
城區(qū)常住人口100-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；
城市常住人口300-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制；
超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。
積極推進農村貧困人口落戶，允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。
壓實地方政府主體責任，強化督促和監(jiān)測評估，由公安部和各省級有關部門負責。
信息量巨大！
從2018年初開始的城市搶人競賽，之前一直被視為城市間的卡位大戰(zhàn)，樓市托底意味明顯，總有那么一絲名不正和言不順。今天，塵埃落定，放開落戶已得到發(fā)改委的中央官方背書，以后再搶人，那就是響應國家號召了。
下一步，就拼誰反應速度快了。
發(fā)改委為何突然大力推行大城市落戶放開，并不惜以行政指令要求三線城市全面放開落戶，二線城市全部取消落戶限制，一線城市大幅增加落戶規(guī)模，態(tài)度之急迫，力度之空前，史無前例！
如果你認為這個政策只是為了托住樓市，未免想的太簡單了！
實際上，這是一盤很大的棋。壹
先來說中國的城市人口規(guī)模劃分。
根據2014年11月20日國務院印發(fā)的《關于調整城市規(guī)模劃分標準的通知》：
人口50萬以下的為小城市；
人口50-100萬的為中等城市；
人口100-300萬的為Ⅱ型大城市；
人口300-500萬的為Ⅰ型大城市；
人口500-1000萬的為特大城市；
人口1000萬以上的為超大城市。
人口統(tǒng)計口徑界定為城區(qū)常住人口而非戶籍人口。
依照這個標準來劃分，目前中國城市常住人口千萬以上的超大城市有四座，北上廣深。
特大城市有八個，天津、重慶、武漢、成都、南京、鄭州、杭州和沈陽。
人口300萬以上的Ⅰ型大城市有15個
以上數據來源自《2016年城市建設統(tǒng)計年鑒》，制圖方第一財經
除了這些人口300萬以上的大城市，中國還有為數眾多的100-300萬人口的城市，數量多達44個，它們分別是：
石家莊、南昌、汕頭、無錫、洛陽、貴陽、唐山、福州、蘭州、臨沂、徐州、淄博、常州、寧波、鞍山、邯鄲、煙臺、溫州、包頭、惠州、保定、呼和浩特、撫順、佛山、吉林、濟寧、濰坊、淮安、南陽、鹽城、西寧、大同、南通、大慶、珠海、柳州、銀川、齊齊哈爾、襄陽、?？?、株洲、淮南、自貢、蕪湖。
看完這個市區(qū)常住人口數量清單之后，什么感受?
是否發(fā)現，大家公認的一線城市、強二線城市（沈陽除外）、二線城市和三線城市，和上述超大、特大和一級二級大城市高度吻合了。
這說明什么?說明城市的發(fā)展和分級，和各城市的人口數量，尤其是城區(qū)人口數量息息相關。
人口上來了，經濟發(fā)展就有了動力和引擎。
城區(qū)人口數量，可以說決定了城市的級別和未來。貳
可以想象，下一步，會有更多的城市高舉發(fā)改委的旗幟，投入到轟轟烈烈的搶人運動中。
然而，人是有限的，而且，已經被搶的差不多了。
首先，100-300萬人口的城市基本都是三線城市，這些城市絕大部分早已取消了落戶限制，該入的也入的差不多了，發(fā)改委的指令只是政策強化而已。
二線城市全面放開放寬落戶條件，全面取消重點群體落戶限制。
什么叫取消重點群體落戶限制，實際就是告訴大家：搶人不必再遮遮掩掩了，不要再限定落戶標準了，是人就搶的西安，就是你們學習的榜樣！
杭州政府好樣的，五天前剛出臺了最新落戶政策，將入戶標準降低到大專水平，算是領悟了中央政策精髓，但還是不夠到位和徹底。
除了鼓勵二線城市全面放開落戶標準，本次《任務》的另一個亮點是要求超大城市增加落戶規(guī)模，確保社保繳納和居住年限分數占主要比例。
很明顯，這是針對四個一線城市的，而四個一線城市又各有不同。
深圳是一線城市中落戶政策最寬松的，北京落戶難度最高，上海次之，廣州介于北上和深圳之間。
近兩年，上海和廣州都小幅度調低了落戶難度，就連公認落戶第一難的北京，也于去年出臺了高端人才積分落戶的新政。
北上廣的落戶口子，預計還會進一步撕大。然而，鑒于北京和上海的特殊性，口徑的放開會很有限，而且很難面向普通人。
發(fā)改委對超大、特大、大型城市落戶政策進行了全面放寬和放開之后，大家其實又站在了同一條起跑線上，只是同時向前挪動了一小步。
一線不可能全面放開，三四線放開也沒有用，能爭搶到最后一批人口紅利的仍然是二線城市。
不過，有棗沒棗總要打一桿子，人才就像海綿里的水，搶一搶，說不定就有呢！
為了最后一波人口紅利，第二批搶人高潮很快就要到來，會有更多的二線和三線城市加入混戰(zhàn)，廣州大概率也會出臺更寬松的入戶政策。叁
為何要大力放開落戶，為什么說這是一盤大棋?請和《任務》第三大項第四條連在一起看。
深入推進城市群發(fā)展，加快京津冀協(xié)同發(fā)展、長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設，開展成渝城市群發(fā)展規(guī)劃實施情況跟蹤評估。
有序推動哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州-西寧、呼包鄂榆等城市群發(fā)展規(guī)劃。
堅持以中心城市引領城市群發(fā)展，增強中心城市輻射帶動力，形成高質量發(fā)展的重要助推力。
非常明確，城市群建設已成為中央欽定的首要發(fā)展思路，而各大城市群的中心城市，就是未來各個片區(qū)經濟發(fā)展的中心和引擎。
中心城市一定會成為人才和資金的吸聚之地，至于城市群的其他中小城市，最終是被抽血還是共榮，就只能隨緣了。
值得注意的是，除了以前經常提到的京津冀、長三角、粵港澳、成渝城市群，本次《任務》又著重提出了哈長城市群（哈爾濱長春）、長江中游城市群（武漢城市圈、長沙城市圈、南昌城市圈）、北部灣城市群（南寧、北海、欽州等）、中原城市群（鄭州、開封、洛陽等）、關中平原城市群（西安、寶雞、咸陽等）、蘭州-西寧城市群、呼包鄂榆城市群的規(guī)劃建設與發(fā)展。
中國已全面進入城市群時代。
透過現象看本質，所謂的發(fā)展城市群，其實就是鼓勵資金與人口繼續(xù)向更有價值的城市匯聚。
這才是這次中央鼓勵各城市放開落戶的根本原因。
這說明，中央已充分認識到，以前遵循的全面均衡發(fā)展策略已不可持續(xù)，資源必須聚攏，才能發(fā)揮最大的效力。
資金和人口向大城市聚集，以前更多是靠經濟規(guī)律，現在已經得到了中央政策的全面支持。
城市化進程，一二線城市強者恒強，三四線城市持續(xù)衰落，無論從經濟層面，還是從政策層面，都已經不可逆轉。
同樣，即使是各城市群，最終也只有一到兩個城市勝出，成為這個城市群的財富黑洞中心，獲取源源不盡的發(fā)展動力。
京津冀的北京、長三角的上杭、粵港澳的廣深、成渝群的成都重慶、長江中游的武漢、中原城市群的鄭州、關中平原的西安，都很有可能成為這盤大棋的最后贏家。肆
寫在最后：
這盤棋的棋路已經越來越清晰。
做為普通人的你我，既然無法逆轉時代的巨輪。倒不如借鑒中國古文化的精髓：順勢而為。
及早看懂這盤棋，并審慎布局，將自己這枚小小的、微不足道的棋子，放置在一個合適的城市，然后，只需靜待時代的洪流，將這座城和自己共同高高托起。
寫到這里，請允許我為再做一次廣告，深圳，普通人布局一線的最后一座城市，棋局已進入下半場，留給你糾結猶豫的時間已經不多了。
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